Na Manhattanie powstał rynek, który jeszcze niedawno wydawałby się skrajnie niszowy. Apartamenty i penthausy wynajmowane za 50, 100, a nawet 175 tysięcy dolarów miesięcznie znajdują klientów, choć ich najemcy bez trudu mogliby kupić nieruchomość za kilkadziesiąt milionów dolarów. Ograniczona oferta najlepszych mieszkań, ostrożniejsze podejście do cen na rynku wtórnym i wprowadzony w 2026 roku podatek od luksusowych drugich rezydencji sprawiają, że dla części najzamożniejszych mieszkańców Nowego Jorku własność przestała być oczywistym wyborem.
Jeszcze kilka lat temu wynajęcie apartamentu kojarzyło się przede wszystkim z etapem poprzedzającym zakup własnego mieszkania. Na najwyższym poziomie rynku nieruchomości Manhattanu ta zależność zaczyna się odwracać. Najem nie musi oznaczać braku kapitału ani rezygnacji z inwestycji. Dla osób dysponujących majątkiem pozwalającym na zakup penthausu przy Central Parku czy rezydencji w Tribeca może być świadomą decyzją finansową: daje dostęp do jednej z najlepszych nieruchomości w mieście bez konieczności zamrażania kilkudziesięciu milionów dolarów i bez części obciążeń związanych z jej posiadaniem.
Dane za letnie miesiące 2026 roku pokazują, że nie jest to już tylko ciekawostka z rynku nieruchomości.
Rekordowe czynsze na Manhattanie
W lipcu mediana czynszu na Manhattanie osiągnęła rekordowe 5 tys. dolarów miesięcznie. Średnia wzrosła do 6306 dolarów, o 15 proc. w ciągu roku. Największa dynamika pojawiła się jednak na samym szczycie rynku. W dziesięciu procentach najdroższych wynajmowanych nieruchomości średni miesięczny czynsz wyniósł 17 464 dolary, czyli o 35 proc. więcej niż rok wcześniej.
Znacznie bardziej wymowna jest liczba transakcji na poziomie, który jeszcze niedawno praktycznie nie istniał jako odrębna część rynku. W pierwszych ośmiu miesiącach 2026 roku liczba apartamentów wynajętych za ponad 50 tys. dolarów miesięcznie wzrosła ponad dwukrotnie wobec 2025 roku. W przypadku stawek przekraczających 100 tys. dolarów liczba transakcji zwiększyła się siedmiokrotnie.
Laura Klein z Bespoke Real Estate, specjalizująca się w najdroższych nieruchomościach, pośredniczyła niedawno w wynajmie penthausu w Chelsea za 177 tys. dolarów miesięcznie. Pod koniec sierpnia oferowała również, poza publicznym rynkiem, rezydencję w Tribeca za 175 tys. dolarów miesięcznie oraz apartament na Upper East Side za 95 tys. dolarów.
Według Klein stawka 100 tys. dolarów miesięcznie staje się w tej części rynku niemal normalna.
To istotne przede wszystkim dlatego, że nie są to nieruchomości wynajmowane z konieczności. Ich właściciele często nie potrzebują dochodu z czynszu, a potencjalni najemcy dysponują majątkiem wystarczającym do zakupu rezydencji za 20 czy 50 mln dolarów.
Zmienia się zatem nie tyle siła nabywcza klientów, ile sposób wykorzystania kapitału.
Dlaczego ktoś, kto może kupić apartament za 50 milionów dolarów, woli go wynająć?
Jednym z powodów jest bardzo ograniczona podaż najlepszych nieruchomości.
W przypadku zwykłego rynku mieszkaniowego kupujący może zaakceptować kompromis dotyczący piętra, widoku czy części wyposażenia. Przy budżecie liczonym w dziesiątkach milionów dolarów oczekiwania wyglądają inaczej. Lokalizacja, wielkość tarasu, wysokość pomieszczeń, ekspozycja, prywatna winda, ochrona, architektura budynku i standard wykończenia stają się elementami, z których klient nie chce rezygnować.
Jeżeli właściwa nieruchomość nie jest dostępna, rozwiązaniem może być wynajęcie innej na rok lub dwa i oczekiwanie na okazję.
Bespoke Real Estate wskazuje właśnie na takich klientów: są przygotowani do zakupu nieruchomości za kilkadziesiąt milionów dolarów, ale nie chcą kupować czegoś tylko dlatego, że akurat znajduje się na rynku. Rekordowo mała podaż najlepszych ofert sprzedaży sprzyja więc najmom, które jeszcze kilka lat temu trudno byłoby sobie wyobrazić.
Dochodzi do tego druga kwestia: perspektywa wzrostu wartości.
Ceny części apartamentów na rynku wtórnym Manhattanu pozostawały w ostatnim okresie stabilne lub spadały. Nieruchomość przestaje wtedy być oczywistym miejscem do ulokowania kilkudziesięciu milionów dolarów, zwłaszcza jeśli kupujący przewiduje zmianę miejsca zamieszkania albo nie wie jeszcze, jak długo będzie związany z Nowym Jorkiem.
Przy takim poziomie majątku nawet bardzo wysoki czynsz można potraktować jako cenę elastyczności.
175 tys. dolarów miesięcznie oznacza 2,1 mln dolarów rocznie. To ogromna kwota w wartościach bezwzględnych, ale wciąż stanowi tylko część ceny zakupu nieruchomości wartej 30, 40 czy 50 mln dolarów. Kupujący musi dodatkowo uwzględnić koszty transakcyjne, podatki, utrzymanie, obsługę budynku oraz ryzyko związane z późniejszą sprzedażą.
Właśnie do tej kalkulacji doszedł w 2026 roku jeszcze jeden element.
Podatek pied-à-terre zmienił rachunek posiadania drugiego domu w Nowym Jorku
15 kwietnia burmistrz Nowego Jorku Zohran Mamdani i gubernator stanu Kathy Hochul przedstawili plan nowej opłaty od drogich nieruchomości, które nie są podstawowym miejscem zamieszkania właściciela. Podatek szybko stał się jednym z najgłośniejszych punktów politycznego sporu o koszty funkcjonowania Nowego Jorku.
Dyskusja przybrała wyjątkowo osobisty charakter, ponieważ Mamdani prezentował swój pomysł przed 220 Central Park South – budynkiem, w którym Ken Griffin, założyciel Citadel, kupił w 2019 roku penthaus za 238 mln dolarów. Była to wówczas najdroższa transakcja mieszkaniowa w historii Stanów Zjednoczonych. Griffin ostro odpowiedział na wystąpienie burmistrza, a przedstawiciele Citadel sygnalizowali nawet możliwość ograniczenia planowanej inwestycji przy 350 Park Avenue.
Polityczna temperatura dyskusji nie zmieniła jednak dalszego biegu wydarzeń. 28 maja gubernator Hochul podpisała budżet stanowy zawierający zgodę na wprowadzenie podatku. Nowe zasady objęły rok podatkowy rozpoczynający się 1 lipca 2026 roku.
Konstrukcja podatku jest bardziej złożona, niż sugeruje jego potoczna nazwa.
W pierwszej fazie, obejmującej lata podatkowe 2026–2027 i 2027–2028, domy jedno-, dwu- i trzyrodzinne wycenione przez nowojorski Department of Finance na co najmniej 5 mln dolarów podlegają dodatkowej opłacie wynoszącej od 0,8 do 1,3 proc. ich wartości.
Dla apartamentów typu condominium i cooperative obowiązują inne progi wynikające ze specyfiki nowojorskiego systemu podatkowego. Przy wartości ustalonej przez Department of Finance od 1 do 3 mln dolarów stawka wynosi 4 proc., od 3 do 5 mln – 5,25 proc., a powyżej 5 mln dolarów – 6,5 proc.
Nie należy przy tym utożsamiać wartości podatkowej z ceną, którą nieruchomość uzyskałaby przy sprzedaży. Szczególnie w przypadku condo i co-opów nowojorski system wyceny od dawna prowadzi do znacznych różnic między oficjalną wartością podatkową a wartością rynkową. Reforma nakazuje również zmianę tego systemu w kolejnych latach.
I właśnie tutaj zaczynają się konsekwencje dla rynku najmu.
Wynajęty apartament może przestać być podatkowym pied-à-terre
Ustawa nie obejmuje każdej luksusowej nieruchomości, której właściciel mieszka gdzie indziej.
Z dodatkowej opłaty może być zwolnione mieszkanie stanowiące główne miejsce zamieszkania właściciela, członka jego najbliższej rodziny albo najemcy. Dotyczy to również określonych przypadków własności poprzez spółki, trusty czy inne podmioty.
Ma to znaczenie dla właściciela apartamentu, który przez większość roku stoi pusty.
Dotychczas mógł traktować go po prostu jako nowojorską rezydencję używaną przez kilka tygodni lub miesięcy w roku. Po wprowadzeniu dodatkowego podatku koszt utrzymywania takiej nieruchomości może istotnie wzrosnąć. Jeżeli natomiast zostanie ona rzeczywiście wynajęta osobie, dla której stanie się podstawowym miejscem zamieszkania, sytuacja podatkowa może wyglądać inaczej.
Nie oznacza to, że właściciele masowo wystawiają swoje apartamenty wyłącznie po to, aby uniknąć podatku. Rynek jest bardziej złożony, a możliwość zastosowania zwolnienia zależy od faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Sam mechanizm zwiększa jednak ekonomiczny sens wynajmu aktywów, które wcześniej mogły pozostawać niewykorzystane.
Pam Liebman, prezes The Corcoran Group, zwróciła uwagę, że silny wzrost liczby luksusowych najmów po ogłoszeniu podatku może wskazywać, iż część potencjalnych kupujących wybiera obecnie większą swobodę zamiast własności.
Słowo „może” jest tutaj ważne. Rynek najdroższych nieruchomości zaczął zmieniać się wcześniej, a ograniczona podaż i zachowanie cen również mają wpływ na decyzje klientów. Na początku września jest jeszcze za wcześnie, aby cały wzrost luksusowego najmu przypisywać jednej zmianie podatkowej.
Kierunek jest jednak widoczny.
Podatek nie zatrzymał od razu zakupów luksusowych apartamentów
Wiosną część brokerów i przedstawicieli nowojorskiego biznesu ostrzegała, że nowa danina może wypchnąć najzamożniejszych mieszkańców do Miami, Palm Beach, Greenwich czy innych miejsc oferujących niższe podatki.
Pierwsze dane ze sprzedaży nie potwierdziły tak gwałtownego scenariusza.
Między 14 kwietnia a 10 maja, czyli już po ogłoszeniu propozycji podatku, ale jeszcze przed jej ostatecznym uchwaleniem, na Manhattanie podpisano 133 umowy dotyczące nieruchomości wycenionych na co najmniej 4 mln dolarów. Rok wcześniej w analogicznym okresie było ich 130. Łączna wartość transakcji wzrosła o 10 proc., do 1,12 mld dolarów.
Jeszcze ciekawiej wyglądał najwyższy segment rynku: liczba kontraktów dotyczących nieruchomości kosztujących co najmniej 10 mln dolarów wzrosła o 80 proc., do 34.
Dane te nie pokazują skutków samego podatku, ponieważ pochodzą sprzed jego wejścia w życie. Pokazują jednak, że sama perspektywa nowych obciążeń nie wystarczyła do zatrzymania zakupów.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz jest więc bardziej złożony od prostego wyboru „Nowy Jork albo Floryda”.
Część klientów nadal kupuje. Część czeka. Część wynajmuje. Niektórzy właściciele zmieniają sposób korzystania z posiadanych nieruchomości. Inni mogą przenosić formalną rezydencję poza miasto, nie rezygnując przy tym z życia na Manhattanie.
Dla rynku luksusowego oznacza to przede wszystkim większą różnorodność modeli posiadania i użytkowania nieruchomości.
Rynek za 100 tysięcy dolarów miesięcznie działa poza portalami ogłoszeniowymi
Najbardziej ekskluzywna część nowojorskiego rynku najmu ma jeszcze jedną charakterystyczną cechę: dużej części ofert nie można znaleźć na publicznych portalach.
Apartamenty za 100 czy 150 tys. dolarów miesięcznie często nie trafiają do regularnej sprzedaży ani do szerokiego systemu ofert. Informacja o możliwości wynajmu przechodzi przez niewielką grupę brokerów obsługujących klientów UHNWI.
Właściciel nie musi szukać najemcy. Nie prowadzi klasycznej inwestycji typu buy-to-let i często nie zależy mu na maksymalizacji rocznej rentowności.
Może natomiast powiedzieć agentowi: jeśli pojawi się klient gotowy zapłacić odpowiednią kwotę, jestem gotowy oddać nieruchomość na pewien czas.
Właśnie w ten sposób Laura Klein opisuje część rynku. Nieruchomości, które w przypadku sprzedaży kosztowałyby dziesiątki milionów dolarów, pojawiają się w prywatnym obiegu jako czasowe rezydencje dla bardzo niewielkiej grupy klientów.
To również tłumaczy poziom czynszów.
Najemca nie porównuje takiej oferty ze standardowym luksusowym apartamentem. Szuka konkretnej lokalizacji, widoku, powierzchni i jakości. Nieruchomość powinna być całkowicie przygotowana do zamieszkania i nie wymagać miesięcy remontów, zakupów wyposażenia czy organizowania obsługi.
Dla przedsiębiorcy prowadzącego interesy w kilku krajach, zarządzającego funduszem, sprzedającego firmę albo przenoszącego rodzinę między Londynem, Nowym Jorkiem i Miami możliwość wprowadzenia się niemal natychmiast ma wymierną wartość.
Najem pozwala również sprawdzić daną część miasta lub konkretny budynek przed zakupem.
Właściciel także zyskuje czas
Zmiana nie dotyczy wyłącznie najemców.
Wyobraźmy sobie właściciela penthausu wartego 30 mln dolarów. Nie potrzebuje pilnie gotówki i nie chce sprzedawać nieruchomości w okresie, który uważa za niekorzystny. Jednocześnie koszty utrzymania, podatki i opłaty administracyjne pozostają wysokie.
Dotychczas mógł zostawić mieszkanie puste i czekać.
Teraz może znaleźć najemcę gotowego zapłacić milion lub dwa miliony dolarów rocznie, zachowując możliwość sprzedaży nieruchomości w późniejszym terminie.
Dochód nie musi być głównym celem. Może po prostu obniżyć koszt oczekiwania na odpowiedniego kupującego.
Tak powstaje podaż, której wcześniej na rynku praktycznie nie było. Po jednej stronie znajdują się właściciele, którzy nie muszą sprzedawać. Po drugiej – najemcy, którzy nie muszą kupować.
To bardzo szczególna równowaga i właśnie ona umożliwia transakcje na poziomie 100–175 tys. dolarów miesięcznie.
Spór o wycenę dopiero się zaczyna
Podatek pied-à-terre ma także słaby punkt: nowojorski system określania wartości nieruchomości.
Problem był widoczny jeszcze przed uchwaleniem nowych przepisów. Eksperci ostrzegali, że obowiązujące metody mogą prowadzić do sporów o to, jaka wartość powinna stanowić podstawę opodatkowania condo, co-opów i wyjątkowych rezydencji, dla których trudno znaleźć porównywalne transakcje.
Te obawy szybko nabrały praktycznego znaczenia.
Department of Finance opublikował w lipcu dodatkowy wykaz nieruchomości związany z nową opłatą, zaznaczając później, że samo pojawienie się nieruchomości na liście nie oznacza obowiązku zapłaty podatku. Właściciel może przedstawiać dokumenty potwierdzające, że lokal jest podstawowym miejscem zamieszkania, albo kwestionować wycenę. Termin składania wniosków o zwolnienie został przedłużony do 6 października 2026 roku.
Pod koniec sierpnia sposób wdrażania podatku był już przedmiotem sporu sądowego. Tym samym problem przewidziany przez rzeczoznawców w kwietniu przestał być czysto teoretyczny.
Dla rynku luksusowych nieruchomości oznacza to kolejną porcję niepewności. Przy zakupie mieszkania za kilkadziesiąt milionów dolarów klient analizuje nie tylko cenę, ale również przewidywalność kosztów jego posiadania przez następnych pięć czy dziesięć lat.
Najem pozwala część tej niepewności pozostawić właścicielowi.
Czy Nowy Jork rzeczywiście zarobi 500 milionów dolarów?
Władze miasta zakładały około 500 mln dolarów dodatkowych wpływów rocznie. Kwota ma znaczenie w kontekście problemów budżetowych miasta. Administracja Mamdaniego informowała w maju, że odziedziczony deficyt, początkowo przekraczający 12 mld dolarów, udało się ograniczyć do 5,4 mld dolarów.
Problem polega na tym, że podatek może wpływać na zachowanie właścicieli.
Biuro kontrolera Nowego Jorku wyliczało jeszcze przed jego uchwaleniem, że teoretyczne wpływy mogą sięgać około 510 mln dolarów. Po uwzględnieniu nieruchomości wynajmowanych osobom wykorzystującym je jako główne miejsce zamieszkania oraz możliwych zmian zachowania właścicieli szacunek spadał jednak do około 340–380 mln dolarów.
W tym sensie boom na luksusowy wynajem ma dla władz miasta niejednoznaczne konsekwencje.
Z jednej strony podatek może skłaniać do bardziej intensywnego wykorzystywania apartamentów, które wcześniej przez większość roku pozostawały puste. Z drugiej – im więcej nieruchomości znajdzie najemców spełniających warunki zwolnienia, tym mniejsze mogą być bezpośrednie wpływy.
Trudno zatem oceniać powodzenie nowych przepisów wyłącznie na podstawie kwoty zebranych podatków.
Dla międzynarodowych klientów własność nie zawsze jest już warunkiem obecności w Nowym Jorku
Zmiany są szczególnie interesujące z perspektywy zagranicznych rodzin i przedsiębiorców.
Nowojorskie apartamenty od dawna pełniły kilka funkcji jednocześnie. Były miejscem pobytu podczas wizyt w Stanach Zjednoczonych, częścią międzynarodowego portfela nieruchomości, sposobem przechowywania kapitału, a niekiedy również elementem rodzinnego planowania majątkowego.
W tym modelu lokal mógł pozostawać pusty przez większość roku i nadal spełniać swoją funkcję.
Rosnące koszty posiadania zmieniają tę kalkulację.
Dla rodziny spędzającej w Nowym Jorku trzy lub cztery miesiące w roku zakup apartamentu za 20 lub 30 mln dolarów nie musi być najlepszym rozwiązaniem. Jeżeli podobną nieruchomość można wynająć wtedy, kiedy jest potrzebna, kapitał pozostaje dostępny na inne inwestycje, a klient nie bierze na siebie ryzyka podatkowego i cenowego związanego z lokalnym rynkiem.
Nie oznacza to końca traktowania nieruchomości na Manhattanie jako aktywów inwestycyjnych. Przeciwnie, rekordowa aktywność w części segmentu sprzedażowego pokazuje, że najlepsze adresy nadal znajdują nabywców.
Zmienia się natomiast przekonanie, że aby należeć do tego rynku, trzeba koniecznie posiadać nieruchomość.
Manhattan nadal przyciąga kapitał. Zmienia się sposób korzystania z miasta
Najciekawszym rezultatem wydarzeń 2026 roku może okazać się więc nie zapowiadany exodus milionerów ani spektakularne załamanie sprzedaży.
Na razie widać raczej adaptację.
Najzamożniejsi klienci nadal chcą mieszkać przy Central Parku, na Park Avenue, w Tribeca, Chelsea czy na Upper East Side. Nie wszyscy chcą jednak kupować od razu, niezależnie od ceny i warunków.
Właściciele najlepszych nieruchomości również nie muszą wybierać między natychmiastową sprzedażą a pustym apartamentem. Coraz częściej pojawia się trzecia możliwość: wynajem za kwotę, która jeszcze niedawno byłaby postrzegana jako anomalia.
Rynek zaczyna więc obsługiwać grupę klientów, dla których 100 tys. dolarów miesięcznego czynszu nie jest substytutem własności wynikającym z ograniczeń finansowych. Jest kosztem swobody. I być może właśnie to najlepiej tłumaczy, dlaczego rezydencja w Tribeca może znaleźć najemcę za 175 tys. dolarów miesięcznie. Na najwyższym poziomie nowojorskiego rynku pytanie coraz częściej nie brzmi już: „czy stać mnie na zakup?”, lecz: „czy w tej chwili opłaca mi się posiadać?”.
Foto: Mark Boss, unsplash.com
Napisano przy wsparciu SI
