Jeśli chcesz zarobić trochę dodatkowych pieniędzy, zakup nieruchomości do remontu może być opłacalnym wyborem. Przy flipowaniu domów jest wiele ważnych rzeczy do rozważenia, zanim rozpoczniesz ten czasami długi i żmudny proces. Niezależnie od tego, czy chodzi o konkretny rynek nieruchomości, czy też o to, że dom wymaga poważnych modernizacji, każdy ruch związany z flipowaniem może wpłynąć na cenę domu. Czytaj dalej, aby uzyskać pomocny przewodnik, który zawiera kilka wskazówek dotyczących flipowania domów i rzeczy, które powinieneś wiedzieć o dokonaniu wstępnej inspekcji, zanim dom pójdzie na sprzedaż.

Co to jest flipping?

Koncepcja „flipowania domów” polega na tym, że kupujesz dom z krótkim okresem posiadania i zamiarem jego szybkiej odsprzedaży. Podczas gdy większość właścicieli domów kupuje nieruchomości jako inwestycję długoterminową, obrót domami zapewnia szybszy sposób na zarabianie pieniędzy po dokonaniu pierwszego zakupu. Ta krótkoterminowa transakcja na rynku nieruchomości pozwala wykorzystać posiadane aktywa do zarabiania pieniędzy po zakończeniu flipowania i sprzedaży domu. Wielu inwestorów poszukuje domów, które wymagają podstawowych modernizacji i napraw przy niskich kosztach. Podobnie jak w przypadku większości innych inwestycji, chodzi o to, aby „kupić tanio”, a następnie „sprzedać drogo” po zakończeniu zmian. Chociaż flipowanie domów może być z pewnością lukratywne, należy pamiętać, że nigdy nie ma żadnych gwarancji, ponieważ rynek nieruchomości podlega ciągłym zmianom.

Jak zacząć?

Jeśli jesteś zainteresowany flipowaniem, musisz pamiętać o kilku podstawowych rzeczach, a każda z nich będzie odgrywać rolę w określeniu, czy dokonujesz mądrej inwestycji.

Zacznij od dokładnego zbadania zarówno krajowego, jak i lokalnego rynku nieruchomości. Można skonsultować się z agentem nieruchomości, który poda kilka porównywalnych cen domów sprzedanych w interesującej nas okolicy (lub okolicach). Istotne jest również określenie, czego kupujący szukają w danej lokalizacji, według stanu nieruchomości i powierzchni kwadratowej. Planowanie i robienie badań pomoże zapewnić, że robisz mądrą inwestycję w dom, który powinien sprzedać się szybko.
Zawsze zaczynaj od budżetowania swojego flipa, aby nie płacić zbyt wiele za dom. Ustal z góry limit kwoty, jaką jesteś gotów zapłacić, i nigdy nie przekraczaj go przy składaniu oferty. Należy również pamiętać o budżecie na wszystkie remonty, naprawy i modernizacje. Znalezienie przyzwoitego domu za rozsądną cenę to najlepszy sposób na uzyskanie dużego zwrotu.
Niezwykle ważne jest zatrudnienie inspektora budowlanego, który pomoże Ci wskazać wszelkie niezbędne naprawy i problemy. Wstępna inspekcja jest wysoce zalecana, ponieważ ustalenia inspektora mogą stanowić różnicę między kupnem domu a przejściem do czegoś innego.
Po zakupie nieruchomości należy odjąć koszt domu i koszt wszystkich modernizacji i napraw. Twoja ostateczna kwota będzie dolną granicą, która pokaże Ci, ile zysku osiągniesz, gdy flip jest kompletny, a dom się sprzeda.

Zasada 70%

Zasada 70% inwestowania w nieruchomości powinna służyć jako przewodnik, gdy szukasz domu na flipa. Zasada ta mówi, że nie należy płacić więcej niż 70% wartości domu po naprawach, minus wszystkie koszty naprawy. ARV lub wartość po naprawie odnosi się do szacunkowej wartości domu po zakończeniu wszystkich napraw i modernizacji. Na przykład, jeśli wartość domu wynosi 1 000 000 zł i wymaga on napraw o wartości 250 000 zł, zgodnie z zasadami należy za niego zapłacić nie więcej niż 450 000 zł. Daje to około 30% swobody na opłacenie różnych rzeczy, takich jak drobne naprawy i inne koszty, a także uwzględnia kwotę, którą zyskasz, gdy dom zostanie sprzedany. Oto przykład, jak oblicza się zasadę 70%:

ARV 1 000 000 zł x 70% = 700 000 zł – 250 000 zł = 450 000 zł

Znaczenie wartości granicznej

Gdy już znajdziesz dom do flipowania i jesteś gotowy do wystawienia go na rynek, upewnij się, że rozumiesz wartość graniczną. Termin ten odnosi się do maksymalnej ceny wywoławczej, za jaką można wystawić dom na sprzedaż. Jeśli cena ofertowa będzie zbyt wysoka, może on pozostać niesprzedany przez dłuższy czas, co spowoduje, że więcej kupujących będzie się wahać, czy złożyć ofertę. Zawsze rozmawiaj z lokalnym, doświadczonym agentem nieruchomości, który może pomóc Ci określić uczciwą wartość rynkową. Zawsze możesz zacząć od wystawienia domu na sprzedaż za nieco więcej, ponieważ później możesz negocjować ostateczną cenę w dół z potencjalnymi nabywcami.

Ulepszenia strukturalne, które należy rozważyć

Nawet jeśli dom, który kupujesz, wygląda, że jest w doskonałym stanie, istnieją pewne istotne modernizacje, które powinieneś rozważyć. Na przykład, jeśli jest to starszy dom ze starą instalacją elektryczną, zdecydowanie zaleca się przeprowadzenie kompletnej modernizacji instalacji elektrycznej. Zatrudnij inspektora, który obejrzy instalacje wodno-kanalizacyjne, aby ustalić, czy nie ma na nich śladów rdzy, zużycia lub uszkodzeń. Izolacja w domu powinna być w dobrym stanie, a po uruchomieniu systemu HVAC powinno się czuć, że panuje w nim komfortowa temperatura. Sprawdź dach, aby upewnić się, że jest w dobrym stanie, bez śladów przecieków, brakujących dachówek lub innych uszkodzeń. Zawsze warto najpierw skontrolować główne elementy i systemy domu, aby ustalić, które ulepszenia są najważniejsze i najbardziej potrzebne.

Poradnik remontowy pokój po pokoju

Oto kilka sugestii, które pomogą Ci wyremontować każde pomieszczenie w Twoim domu, aby uzyskać wyższą cenę wywoławczą.

Na zewnątrz:

Pomaluj zewnętrzną część domu lub go otynkuj, aby poprawić atrakcyjność wyglądu. Usuń martwe gałęzie drzew, dodaj świeżą darń i trawę oraz zaktualizuj architekturę krajobrazu, aby uatrakcyjnić wejście. Napraw zepsute oświetlenie zewnętrzne lub wymień oprawy i zużyte żarówki. Możesz także pomalować drzwi wejściowe na nowy, odważny kolor, aby w prosty sposób je unowocześnić.

Łazienka:

Zainstaluj nową podłogę i armaturę w łazience, aby nadać jej nowy, świeży wygląd. Sprawdź instalację wodno-kanalizacyjną i upewnij się, że działa prawidłowo i nie ma żadnych śladów przecieków. Szybkie położenie płytek wokół prysznica lub wanny może być łatwym, ale skutecznym rozwiązaniem.

Pokój dzienny:

Świeża powłoka farby i nowa podłoga pozwolą Ci błyskawicznie odmienić starszą przestrzeń mieszkalną. Jeśli dom jest podzielony na oddzielne pokoje, rozważ wyburzenie ściany, aby stworzyć otwarty plan, który wielu kupujących uwielbia.

Kuchnia:

Wymień stare, przestarzałe urządzenia na nowoczesne, wykonane ze stali nierdzewnej. Wymień stare blaty i zainstaluj materiały typu solid surface, takie jak granit lub kwarc. Jeśli szafki są w dobrym stanie, możesz je przemalować i dodać nowe okucia, aby wyglądały bardziej nowocześnie.

Ogród:

Poszukaj oznak obecności szkodników, usuń chwasty i obumarłe rośliny z terenów zielonych i ogrodów. Zasadź nowe krzewy i kwiaty wokół domu, aby nadać mu radosny, żywy wygląd.

Sypialnia:

Te pomieszczenia łatwo jest odświeżyć za pomocą świeżej farby i nowych podłóg. Jeśli sypialnia ma małą szafę, rozważ zmianę jej układu, aby była większa.

Pralnia:

Jeśli masz na to budżet, zainstaluj w tym pomieszczeniu nowe kafelki i nową pralkę i suszarkę. Jeśli masz taką możliwość, zainstaluj zlew, aby pomieszczenie to stało się jeszcze bardziej funkcjonalne.

Dodatki: Jeśli masz dużo pieniędzy do wydania, rozważ rozbudowę domu, aby zwiększyć jego powierzchnię i uzyskać wyższą cenę wywoławczą.

Zwiększanie wartości domu

Większość nabywców domów chce dziś wydawać pieniądze na wyjątkowe nieruchomości. Aby dodać jak najwięcej wartości do swojego domu, dokonaj modernizacji, które przemówią do młodszych nabywców i nowoczesnych rodzin. Elegancka szklana poręcz na klatce schodowej może być nowoczesną alternatywą dla tradycyjnej poręczy. Zainstaluj kilka zaawansowanych technologicznie urządzeń, takich jak inteligentny termostat, system kamer bezpieczeństwa czy kamera alarmowa do dzwonka do drzwi. Zmodernizowana brama garażowa z panelami z matowego szkła może nadać domowi nowoczesny wygląd. Jeśli okna są stare, zainstaluj nowe, energooszczędne okna, aby dom wyglądał jak nowy. Jest to również doskonała zachęta dla kupujących. Jeśli masz miejsce w swoim budżecie, rozważ zainstalowanie nowego tarasu lub zadaszonego patio, ponieważ wielu kupujących lubi spędzać czas na świeżym powietrzu.

Sprzedaż nieruchomości

Po zakończeniu wszystkich modernizacji nadszedł czas, aby wystawić dom na sprzedaż. Upewnij się, że zatrudniasz doświadczonego, wykwalifikowanego agenta nieruchomości, który dobrze zna lokalny rynek. Upewnij się, że oferta zawiera istotne szczegóły, takie jak powierzchnia, cechy szczególne, które sprawiają, że dom jest wyjątkowy. Zatrudnij profesjonalnego fotografa, który zrobi piękne, szczegółowe zdjęcia każdego pomieszczenia, a także zewnętrznej części domu. Właściwy plan marketingowy ułatwi Ci szybką sprzedaż flipowanego domu z zyskiem.

Znaczenie wstępnej inspekcji

Nigdy nie powinieneś kupować domu na flipa, zanim nie zatrudnisz doświadczonego inspektora. Wstępna inspekcja pomoże Ci ustalić, czy nieruchomość jest warta inwestycji, a także da Ci jaśniejszy obraz modernizacji i napraw, których będziesz musiał dokonać.

Lista kontrolna inspekcji

Oto kilka kluczowych elementów, które należy uwzględnić podczas inspekcji wstępnej:

Sprawdzenie terenu zewnętrznego i upewnienie się, że trawnik jest prawidłowo wypoziomowany, wszystkie konstrukcje zewnętrzne są solidne, a elewacja, dach i podjazd są w dobrym stanie.
Przyjrzyj się dokładnie instalacji elektrycznej, aby upewnić się, że została prawidłowo zainstalowana.
Sprawdź wszystkie instalacje wodno-kanalizacyjne, rury i elementy, szukając uszkodzeń, zepsutych części lub przecieków.
Dokładnie sprawdź fundamenty, szukając pęknięć, wyboczeń, uszkodzeń spowodowanych przez wodę lub nierówności.
Upewnij się, że system HVAC w domu działa prawidłowo lub że wymaga tylko drobnych napraw.
Obejrzyj poddasze, aby upewnić się, że nie ma śladów przecieków i że dom ma wystarczającą izolację.
Obejrzyj wnętrze domu i poszukaj nierówności podłogi, śladów zalania lub łuszczącej się farby.
Sprawdź szybko każde urządzenie, aby upewnić się, że jest sprawne.

Zminimalizuj ryzyko

Przeprowadzenie wstępnej inspekcji przed zakupem domu do przerzucenia może zminimalizować ryzyko utraty pieniędzy. Oto kilka rzeczy, o których należy pamiętać, a które mogą pomóc w utrzymaniu ryzyka na jak najniższym poziomie.

Poważne problemy, takie jak ekstremalne uszkodzenie dachu, mogą Cię sporo kosztować, więc upewnij się, że dach jest w dobrym stanie lub nadaje się do naprawy.
Jeśli dom jest podpiwniczony, poszukaj śladów wcześniejszego zalania lub problemów z fundamentami, których naprawa może kosztować sporo grosza.
Do obejrzenia domu zatrudnij tylko wykwalifikowanego inspektora. Powinien on posiadać pełną licencję i doświadczenie w przeprowadzaniu wstępnych inspekcji nieruchomości inwestycyjnych.
Zawsze sprawdzaj wykonawców, zanim zatrudnisz kogoś do przeprowadzenia modernizacji i napraw. Przejrzyj opinie klientów i poproś o referencje, zanim podpiszesz jakiekolwiek kontrakty lub umowy.

Najczęstsze ustalenia po inspekcji domu

Oto niektóre z najczęstszych rzeczy, które inspektorzy znajdują podczas inspekcji nieruchomości:

Przecieki wody w piwnicy, na ścianach wewnętrznych i oznaki pleśni
Wycieki z instalacji wodno-kanalizacyjnej
Wadliwą instalację elektryczną, odsłonięte przewody
Niedziałające urządzenia i/lub systemy HVAC
Problemy z dachem, takie jak brakujące dachówki, przeciekające rynny, uszkodzone lub brakujące obróbki blacharskie
Problemy z fundamentami, takie jak pęknięcia, wyboczenia lub przesunięcia fundamentów

Zalecenia

Inspektor domu wyda pewne zalecenia dotyczące napraw. Zalecenia te pomogą Ci określić, czy warto inwestować. Oto niektóre z zaleceń, które może wydać inspektor:

Całkowicie wymienić instalację elektryczną
Naprawić lub wymienić dach
Jeśli w domu jest azbest lub pleśń, konieczne są profesjonalne usługi usuwania szkodliwych materiałów
Uaktualnić system HVAC, izolację i okna
Wyrównać poziom trawnika i usunąć martwe drzewa lub gałęzie drzew.

Jeśli szukasz sposobów na zarobienie pieniędzy na flipowaniu domów, pamiętaj o wskazówkach zawartych w tym przewodniku. Flipowanie może być świetnym sposobem na szybkie zarobienie pieniędzy, jeśli zaplanujesz to z wyprzedzeniem i przeprowadzisz badania. Dzięki wysokiej jakości inspekcji wstępnej oraz współpracy z zaufaną agencją nieruchomości, będziesz mieć spokój, wiedząc, czy nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, jest warta swojej ceny.

Photo credit: Master1305